Quốc lộ 13 mở rộng: tiến độ tới tháng 7/2026 và cửa sổ mua trước khởi công

Suốt hơn 20 năm, Quốc lộ 13 là con đường ai cũng biết là sẽ mở rộng, và cũng ngần ấy năm không mở. Nên khi Trần Toàn nói với các bạn “lần này khác”, Trần Toàn phải đưa được bằng chứng chứ không phải niềm tin.

Bài này là toàn bộ số liệu tiến độ tính tới tháng 7/2026, kèm phần rủi ro, và lý do vì sao Trần Toàn cho rằng cửa sổ mua tốt nhất là từ giờ tới tháng 12/2026.

Quy mô dự án: 20.900 tỷ cho gần 6km đường

Đoạn trọng điểm phía TP.HCM, từ cầu Bình Triệu tới ranh Bình Dương cũ ở cầu Vĩnh Bình:

• Chiều dài: khoảng 5,9-6,3 km
• Mặt cắt ngang: mở rộng lên 60m, từ 14-20m hiện tại
• Số làn: 10-14 làn xe, từ 4-6 làn hiện tại
• Đường trên cao: cầu cạn 3,2km chạy giữa tuyến, 4 làn, kèm đường song hành hai bên
• Hình thức đầu tư: BOT theo hợp đồng đối tác công tư
• Tổng vốn phía TP.HCM: khoảng 20.900 tỷ đồng, trong đó 14.619 tỷ là ngân sách thành phố lo giải phóng mặt bằng và tái định cư
• Thu phí hoàn vốn: 21 năm 4 tháng

Phía Bình Dương đầu tư thêm hơn 6.000 tỷ cho đoạn cầu Vĩnh Bình tới Thủ Dầu Một, mở lên 8 làn. Đoạn Lái Thiêu đã cơ bản xong thi công từ tháng 3/2026. Cộng cả tuyến, tổng đầu tư rơi vào khoảng 22.000 tới 27.000 tỷ đồng.

Con số 14.619 tỷ ngân sách thành phố bỏ ra riêng cho đền bù là thứ Trần Toàn để ý nhất. Tiền đã duyệt và đang chi thật thì mức độ cam kết khác hẳn một bản quy hoạch trên giấy.

Tiến độ giải phóng mặt bằng tính tới tháng 7/2026

Đây là phần quyết định, vì suốt nhiều năm nút thắt của Quốc lộ 13 luôn là mặt bằng chứ không phải tiền:

• Tổng hộ bị ảnh hưởng: 1.091 hộ, trong đó 238 hộ giải tỏa hoàn toàn và 853 hộ ảnh hưởng một phần
• Đã phê duyệt phương án bồi thường: 1.041 hộ
• Đã chi trả tiền bồi thường: 655 hộ, đạt 62,9%
• Đã bàn giao mặt bằng thực tế: khoảng 350 trường hợp tính tới cuối tháng 6/2026, so với chỉ 55 trường hợp hồi tháng 5
• Hạn chót bàn giao toàn bộ mặt bằng: TP.HCM chốt cứng ngày 30/7/2026

Số hộ bàn giao thực tế tăng hơn 6 lần chỉ trong khoảng một tháng, tỷ lệ chi trả tăng thêm 9,5 điểm phần trăm. Hồi tháng 5, Trần Toàn còn mô tả tình hình này là dậm chân tại chỗ. Tới tháng 7 thì không còn nói vậy được nữa.

Mốc thời gian phía trước

• Phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi: tháng 5-6/2026, đang thẩm định
• Di dời hạ tầng kỹ thuật: cuối 2026
• Đấu thầu chọn nhà đầu tư: tháng 9/2026
• Ký hợp đồng dự án: tháng 9-10/2026
• Khởi công xây dựng: tháng 1/2027, đã điều chỉnh từ quý 4/2026
• Hoàn thành và đưa vào khai thác: tháng 12/2028

Bằng chứng nhìn thấy được ngoài đời

Số liệu thì đọc trên báo cũng có. Thứ Trần Toàn hay làm với khách còn phân vân là chở khách chạy dọc Quốc lộ 13 một vòng.

Từ tháng 6/2026, nhà cửa dọc tuyến đang tháo dỡ liên tục để bàn giao mặt bằng. Đây là chuyện các bạn nhìn bằng mắt, đứng tại chỗ, không cần tin lời ai. Nó khác hẳn giai đoạn trước khi tất cả những gì có được chỉ là bản đồ quy hoạch.

Trần Toàn không tính đây là một luận điểm bán hàng. Trần Toàn tính đây là cách nhanh nhất để các bạn tự kiểm chứng phần còn lại của bài viết này.

Bài học Xa lộ Hà Nội

Xa lộ Hà Nội là tấm gương gần nhất để soi quỹ đạo giá của Quốc lộ 13, vì cả hai đều là trục xuyên tâm hướng Đông nối trung tâm với vùng ven:

• Trước mở rộng, khoảng 2010: 8-15 triệu/m²
• Ngay sau mở rộng, 2015: 25-40 triệu/m², gấp khoảng 2,8 lần sau 4 năm
• Khi metro vận hành, 2024-2025: 90-130 triệu/m², gấp khoảng 5 lần so với 2010

Hai trục tham chiếu khác cùng hướng: Phạm Văn Đồng tăng 8-10 lần từ 2015 tới 2026, Võ Văn Kiệt tăng 20-30% mỗi năm sau khi mở rộng. Công thức thực nghiệm rút ra: từ lúc khởi công tới lúc hoàn thành, thường 3-5 năm, giá đất mặt tiền tăng khoảng 50-60% so với thời điểm khởi công.

Chiếu vào Quốc lộ 13, khúc hiện tại tương ứng với Xa lộ Hà Nội giai đoạn 2013-2015, tức ngay trước và trong lúc thi công.

Có một điểm khác biệt đáng kể: Quốc lộ 13 còn có tuyến Metro số 2 nối Bến Thành tới Thủ Dầu Một được ưu tiên đầu tư tiếp sau Metro số 1. Nếu cú đôi hạ tầng này thành hiện thực, mức cộng hưởng sẽ mạnh hơn Xa lộ Hà Nội. Nhưng giá khởi điểm của Quốc lộ 13 hôm nay cũng cao hơn Xa lộ Hà Nội năm 2010 nhiều, nên tốc độ tăng theo phần trăm nhiều khả năng chậm hơn.

Giá bồi thường nhà nước: 116,6 triệu/m² mặt tiền Quốc lộ 13

Đơn giá bồi thường nhà nước cho đất vị trí 1, tức mặt tiền Quốc lộ 13 đoạn TP.Thủ Đức, là 116.639.250 đồng/m², đã tính hệ số khấu trừ 5%. Con số này áp theo đợt điều chỉnh bảng giá đất 2025-2026 của TP.HCM.

Ý nghĩa của nó: giá bồi thường nhà nước thường thấp hơn giá thị trường thực tế khoảng 20-40%. Vậy mà nhà nước vẫn phải công nhận mức 116,6 triệu/m² cho đất mặt tiền trục này. Đây là mức sàn do chính cơ quan quản lý xác lập, không phải môi giới hô.

Trần Toàn nói rõ một chỗ hay bị lập lờ: 116,6 triệu/m² là đất mặt tiền Quốc lộ 13, không phải đất biệt thự trong khu nội bộ. Đất trong khu khép kín như Jamona Home Resort hiện 70-95 triệu/m² cho dòng biệt thự, thấp hơn là đúng, vì đất mặt tiền có giá trị khai thác kinh doanh mà đất ở nội khu không có. Đem hai con số này đặt cạnh nhau rồi bảo “rẻ hơn giá nhà nước” là so sai loại đất.

Cách đọc đúng: con số 116,6 triệu cho thấy mặt bằng giá trị của cả hành lang này được nhà nước thừa nhận tới đâu, và đất nội khu cách mặt tiền vài trăm mét thường đi theo hành lang đó với một độ trễ.

Ba kịch bản giá 2028-2030

Đây là dự báo cho giá đất mặt tiền Quốc lộ 13, hiện ở mức 100-180 triệu/m² đoạn Hiệp Bình tới Bình Triệu:

• Kịch bản cơ sở: tăng 10% mỗi năm trong 3 năm 2026-2028, ra 130-240 triệu/m², tức tăng 30-40%
• Kịch bản tích cực: tăng 15% mỗi năm cộng thêm hiệu ứng Metro số 2, ra 170-280 triệu/m², tức tăng 60-80%
• Mốc tham chiếu: giá bồi thường nhà nước 116 triệu/m² gợi ý sàn thị trường sau 2028 khó xuống dưới 130 triệu/m²

Và đây là phần rủi ro, Trần Toàn để nguyên không giảm nhẹ:

• Thiếu quỹ tái định cư: cần 250 nền và 92 căn hộ, hiện mới có 147 nền và 31 căn. Đây là nút thắt khó gỡ nhanh
• Xung đột hạ tầng: tuyến giao cắt Metro số 1, đường sắt Bắc Nam và hệ thống cấp nước, phải thiết kế phối hợp
• Chậm giải ngân: TP.Thủ Đức từng bị nêu tên trong danh sách đơn vị chậm giải ngân vốn bồi thường
• Khả năng trễ tiến độ: thời gian hoàn thành thực tế có thể rơi vào 2029-2030 thay vì 2028

Các bạn tính bài toán tài chính thì nên tính theo mốc 2029-2030, coi 2028 là kịch bản thuận lợi. Trục đường này đã trễ 20 năm, trễ thêm một hai năm nữa không phải chuyện lạ.

Cửa sổ mua và bằng chứng đã tăng

Ba giai đoạn, ba mức giá vào khác nhau:

• Trước khởi công, tức từ giờ tới tháng 12/2026: giá vào tốt nhất, đổi lại phải chịu rủi ro tiến độ và thanh khoản chậm
• Sau khởi công, từ tháng 1/2027: giá tăng nhanh, thanh khoản tốt hơn, nhưng giá vào đã cao hơn
• Sau hoàn thành, từ 2028 trở đi: giá đã phản ánh gần đủ, thanh khoản tốt nhất, phần tăng còn lại mỏng

Bằng chứng cụ thể từ chính khách của Trần Toàn: anh K. mua một căn biệt thự khoảng 200 m² tại Jamona năm 2019 với giá 9,8 tỷ. Tới 2026, giá thị trường của căn đó vào khoảng 15-18 tỷ, tức tăng 53-84% sau 7 năm. Anh cho thuê ngắn hạn giai đoạn 2020-2022, sau Covid chuyển sang cho thuê dài hạn 30 triệu/tháng. Hiện anh đang cân nhắc giữ thêm vì thông tin mở rộng Quốc lộ 13.

Mức thuê biệt thự tại đây phổ biến 30-60 triệu/tháng, nguồn khách chủ yếu là chuyên gia nước ngoài làm ở các khu công nghiệp Bình Dương và quản lý cấp cao làm tại Thủ Đức. Tỷ suất cho thuê khoảng 3-4% một năm, tức không phải kênh sống bằng dòng tiền, mà là phần bù trong lúc chờ tăng giá.

Góc nhìn của Trần Toàn

Đây là trục đường 20 năm chưa được mở rộng, và lần này lần đầu tiên có đủ ba thứ cùng lúc: vốn đã duyệt, mặt bằng đang bàn giao thật, và hạn chót do thành phố chốt cứng. Khi khởi công thực sự vào tháng 1/2027, đó là lúc đòn bẩy giá mạnh nhất, giống hệt Xa lộ Hà Nội giai đoạn 2013-2015.

Nhưng Trần Toàn không khuyên các bạn mua chỉ vì một con đường. Con đường là chất xúc tác, không phải sản phẩm. Cái các bạn mua vẫn phải là một căn nhà tự nó đứng được: có sổ, ở được ngay, cho thuê được, nằm trong khu có người ở thật. Nếu con đường trễ sang 2030 mà căn nhà vẫn ở tốt và vẫn có người thuê, thì các bạn chờ được. Còn mua một sản phẩm chỉ sống nhờ kỳ vọng hạ tầng, con đường trễ một năm là các bạn đuối.

Đó là lý do trong cụm hưởng lợi trực tiếp từ Quốc lộ 13, Trần Toàn ưu tiên nhóm đã bàn giao và có sổ hồng hơn nhóm còn nằm trên bản vẽ.

Xem các căn cụ thể đang có tại giỏ hàng. Bài liên quan về mặt bằng giá cùng trục: giá shophouse Vạn Phúc City tháng 7/2026. Cần Trần Toàn phân tích cho từng căn cụ thể, gọi 0903.664.575.

Nguồn: Tuổi Trẻ về hạn bàn giao mặt bằng 30/7 và Tuổi Trẻ ghi nhận nhà cửa tháo dỡ dọc tuyến.