Xa lộ Hà Nội từ 8 triệu lên 130 triệu/m² sau 14 năm: Quốc lộ 13 đang ở đúng khúc nào?

Khi Trần Toàn nói với nhà đầu tư rằng Quốc lộ 13 sắp có sóng hạ tầng, câu hỏi ngược lại luôn giống nhau: dựa vào đâu mà nói vậy?

Câu trả lời tử tế nhất không phải một lời hứa, mà là một trục đường có thật đã đi hết chu kỳ đó rồi. Xa lộ Hà Nội chính là trục đó, và nó đã đi hết mười bốn năm để các bạn có thể nhìn lại toàn bộ đường đi.

Vì sao lấy Xa lộ Hà Nội làm gương, không lấy trục khác

Hai trục này giống nhau ở những điểm quyết định:

• Cùng là trục xuyên tâm hướng Đông, đi thẳng qua khu dân cư, không phải đường vành đai đi vòng tránh
• Cùng nối trung tâm TP.HCM với vùng ven đang công nghiệp hóa mạnh
• Cùng có đường sắt đô thị chạy song song trong quy hoạch
• Cùng bắt đầu từ trạng thái quá tải kinh niên nhiều năm trước khi được mở rộng

Điểm cuối là điểm quan trọng nhất. Một con đường mới mở qua vùng đất trống thì giá tăng vì đất trống thành đất có đường. Một con đường cũ được mở rộng ở nơi đã đông người ở thì cơ chế tăng giá khác hẳn: nó gỡ một nút thắt vốn đang kìm giá cả khu vực xuống dưới giá trị thật.

Quốc lộ 13 thuộc nhóm thứ hai. Xa lộ Hà Nội cũng vậy. Đó là lý do phép so sánh này dùng được.

Đường đi của Xa lộ Hà Nội, tính bằng số

Đoạn qua Thủ Đức:

• Trước mở rộng, khoảng 2010: 8 tới 15 triệu/m²
• Ngay sau mở rộng, 2015: 25 tới 40 triệu/m², tức gấp khoảng 2,8 lần chỉ sau 4 năm
• Khi metro vận hành, 2024 tới 2025: 90 tới 130 triệu/m², tức gấp khoảng 1,9 lần so với 2020, và gấp khoảng 5 lần so với 2010
• Tốc độ tăng nửa đầu 2025: 10 tới 20% mỗi năm

Đọc kỹ dãy số này, các bạn sẽ thấy một chuyện quan trọng hơn con số gấp 5 lần: phần tăng mạnh nhất theo tỷ lệ rơi vào giai đoạn mở rộng, không phải giai đoạn metro chạy. Từ 2010 tới 2015 giá gấp 2,8 lần trong 4 năm. Từ 2020 tới 2025, khi metro đi vào vận hành, giá chỉ gấp 1,9 lần trong 5 năm.

Nghĩa là tiền lớn nhất được trả cho người vào trước và trong lúc thi công, chứ không phải người vào lúc mọi thứ đã đẹp và chắc chắn. Đây là quy luật lặp lại ở gần như mọi trục hạ tầng, và nó cũng là lý do đa số người ta bỏ lỡ: lúc rẻ nhất cũng là lúc trông thiếu thuyết phục nhất.

Hai trục tham chiếu khác cùng hướng

• Phạm Văn Đồng: tăng 8 tới 10 lần từ 2015 tới 2026, nhờ mở rộng cộng với đô thị hóa
• Võ Văn Kiệt: tăng 20 tới 30% mỗi năm sau khi mở rộng

Gom ba trục lại, có một công thức thực nghiệm dùng được: từ lúc khởi công tới lúc hoàn thành, thường 3 tới 5 năm, giá đất mặt tiền tăng khoảng 50 tới 60% so với thời điểm khởi công.

Chiếu vào Quốc lộ 13: đang ở đúng khúc nào

Đặt hai trục lên cùng một trục thời gian:

• Trước mở rộng: Xa lộ Hà Nội 8 tới 15 triệu/m² năm 2010. Quốc lộ 13 khoảng 15 tới 25 triệu/m² giai đoạn 2018 tới 2019
• Giai đoạn mở rộng: Xa lộ Hà Nội năm 2015 đạt 25 tới 40 triệu/m². Quốc lộ 13 tương ứng với 2025 tới 2026, tức đang diễn ra
• Khi đường sắt đô thị vận hành: Xa lộ Hà Nội 2024 tới 2025 đạt 90 tới 130 triệu/m². Quốc lộ 13 tương ứng với 2028 tới 2030

Hiện tại, giá đất mặt tiền Quốc lộ 13 đoạn Hiệp Bình tới Bình Triệu là 100 tới 180 triệu/m², so với 45 tới 55 triệu/m² hồi 2020, tức đã gấp khoảng 2 tới 3 lần trong 6 năm. Tốc độ tăng hiện tại vào khoảng 17 tới 20,5% mỗi năm.

Khớp vào mốc lịch sử của Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13 hôm nay tương ứng với giai đoạn 2013 tới 2015 của trục kia, tức ngay trước và trong lúc thi công. Khởi công theo kế hoạch là tháng 1/2027, hoàn thành tháng 12/2028.

Ba chỗ phép so sánh này không khớp

Trần Toàn để nguyên phần này, vì một phép so sánh chỉ đáng tin khi người đưa ra nó chỉ luôn chỗ nó gãy.

Chỗ Quốc lộ 13 mạnh hơn: trục này còn có tuyến Metro số 2 nối Bến Thành tới Thủ Dầu Một, được ưu tiên đầu tư tiếp sau Metro số 1. Nếu cú đôi đường bộ cộng đường sắt thành hiện thực, mức cộng hưởng mạnh hơn Xa lộ Hà Nội. Thêm nữa, mật độ dân khu Đông Bắc còn thấp hơn, tức còn dư địa.

Chỗ Quốc lộ 13 yếu hơn: giá khởi điểm hôm nay đã cao hơn Xa lộ Hà Nội năm 2010 rất nhiều. Từ 8 triệu lên 130 triệu là gấp 16 lần trên nền thấp. Từ 100 tới 180 triệu mà muốn gấp 5 lần nữa thì phải chạm 500 tới 900 triệu/m², chuyện đó Trần Toàn không tin và các bạn cũng đừng tin. Tốc độ tăng theo phần trăm chắc chắn chậm hơn, dù giá tuyệt đối cao hơn.

Chỗ chưa biết: Metro số 2 chưa có mốc vận hành chắc chắn như Metro số 1 lúc trước. Nếu nó trễ dài, Quốc lộ 13 chỉ có một chân đòn bẩy thay vì hai.

Góc nhìn của Trần Toàn

Trần Toàn dùng Xa lộ Hà Nội để trả lời câu “dựa vào đâu”, không phải để hứa một con số. Bài học rút ra chỉ có hai ý, và cả hai đều là ý về thời điểm chứ không phải về mức giá:

Một, phần tăng theo tỷ lệ tốt nhất nằm ở giai đoạn trước và trong lúc thi công. Với Quốc lộ 13, giai đoạn đó là từ bây giờ tới khoảng 2028. Ai chờ đường thông rồi mới vào thì vẫn vào được, chỉ là mua đúng phần đã tăng xong.

Hai, đừng kỳ vọng gấp 5 lần. Nền giá đã khác. Kịch bản Trần Toàn cho là thực tế nằm ở mức tăng 30 tới 80% trong 3 tới 4 năm tùy Metro số 2 có về kịp không, và các bạn nên tính bài toán theo mốc 2029 tới 2030 thay vì 2028, vì trục đường này đã trễ hai mươi năm rồi.

Và điều Trần Toàn nhắc lại với mọi nhà đầu tư: con đường là chất xúc tác, không phải sản phẩm. Cái các bạn mua vẫn phải là căn nhà tự nó đứng được, có sổ, ở được, cho thuê được. Nếu đường trễ sang 2030 mà căn nhà vẫn có người thuê thì các bạn chờ được. Mua một sản phẩm chỉ sống nhờ kỳ vọng con đường, thì đường trễ một năm là đuối.

Xem các căn cụ thể tại giỏ hàng hoặc trang Jamona Home Resort. Cần Trần Toàn tính bài toán cho từng căn, gọi 0903.664.575.

Nguồn tiến độ Quốc lộ 13: Báo Tuổi Trẻ.