Nhà nước trả 116,6 triệu/m² để lấy đất mặt tiền Quốc lộ 13: con số đó nói lên điều gì

Trong mọi bằng chứng Trần Toàn dùng khi nhà đầu tư còn do dự về Quốc lộ 13, con số này là con số khó cãi nhất. Không phải vì nó lớn, mà vì nó không do bên bán đưa ra.

Nó là giá nhà nước phải trả để lấy đất của dân. Bên trả tiền không có động cơ thổi giá lên, ngược lại là khác.

Con số và nguồn gốc của nó

Đơn giá bồi thường cho đất vị trí 1, tức mặt tiền Quốc lộ 13, đoạn qua TP.Thủ Đức:

116.639.250 đồng/m², đã tính hệ số khấu trừ 5%.

Con số này áp theo đợt điều chỉnh bảng giá đất 2025 tới 2026 của TP.HCM, dùng cho dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn cầu Bình Triệu tới cầu Vĩnh Bình.

Quy mô đi kèm để các bạn thấy đây không phải con số trên giấy:

• Tổng hộ bị ảnh hưởng: 1.091 hộ, gồm 238 hộ giải tỏa hoàn toàn và 853 hộ ảnh hưởng một phần
• Đã phê duyệt phương án bồi thường: 1.041 hộ
• Đã chi trả tiền: 655 hộ tính tới tháng 7/2026, đạt 62,9%
• Ngân sách thành phố dành cho bồi thường và tái định cư: khoảng 14.619 tỷ đồng

Tiền đã ra khỏi ngân sách và vào tay dân cho hơn sáu trăm hộ. Đây là loại bằng chứng khác hẳn một dòng trong bản quy hoạch.

Vì sao con số này đáng tin hơn giá rao

Giá rao trên các trang mua bán là giá người bán muốn. Nó có thể cao hơn giá giao dịch thật 10 tới 30%, và không ai kiểm chứng được là có bán được hay không.

Giá bồi thường thì ngược lại hoàn toàn. Bên trả tiền là ngân sách nhà nước, có mọi động cơ để trả thấp nhất có thể. Vậy mà vẫn phải chốt ở mức 116,6 triệu/m². Lý do là nếu định giá quá thấp so với thị trường thì dân không giao đất, dự án tắc, và thực tế đây chính là thứ đã làm Quốc lộ 13 trễ suốt hai mươi năm.

Điều đáng nói hơn: giá bồi thường nhà nước thường vẫn thấp hơn giá thị trường thực tế khoảng 20 tới 40%. Nghĩa là 116,6 triệu/m² không phải giá thị trường, mà là mức sàn mà chính cơ quan quản lý buộc phải thừa nhận sau khi đã ép xuống hết mức.

Đối chiếu với giá thị trường thật trên cùng trục

Giá đất mặt tiền Quốc lộ 13 theo từng đoạn, cập nhật tháng 5/2026:

• Hiệp Bình tới Bình Triệu, TP.Thủ Đức: 100 tới 180 triệu/m², so với 45 tới 55 triệu/m² năm 2020
• Thuận An, Bình Dương cũ: 90 tới 113 triệu/m², so với khoảng 40 tới 50 triệu/m² năm 2020
• Thủ Dầu Một: 100 tới 115 triệu/m², so với khoảng 35 tới 45 triệu/m² năm 2020
• Nội khu, cách trục 300 tới 500m: 60 tới 80 triệu/m², so với 30 tới 40 triệu/m² năm 2020

Vài giao dịch thực tế đã diễn ra:

• Thuận An: 334 m², mặt tiền 7,5m, giá 32 tỷ, tương đương khoảng 95,8 triệu/m²
• Thủ Dầu Một: 2.569 m², mặt tiền lớn, giá 290 tỷ, tương đương khoảng 113 triệu/m²
• Thủ Đức: 1.280 m², giá 85 tỷ, tương đương khoảng 66 triệu/m²

Đặt cạnh nhau thì thấy: giá bồi thường 116,6 triệu/m² nằm gọn trong dải giá thị trường 100 tới 180 triệu của đoạn Thủ Đức, thiên về phần thấp. Đúng như quy luật thấp hơn thị trường 20 tới 40%.

Chỗ con số này hay bị dùng sai, Trần Toàn nói rõ

Đây là phần Trần Toàn thấy nhiều nơi lập lờ, và nếu các bạn nghe ai đó dùng theo kiểu dưới đây thì nên cảnh giác với toàn bộ phần còn lại họ nói.

Cách dùng sai: “Nhà nước công nhận đất khu này 116,6 triệu/m², mà biệt thự ở đây chỉ 70 tới 95 triệu/m², tức là các bạn đang mua dưới giá nhà nước.”

Sai ở đâu: 116,6 triệu là đất mặt tiền Quốc lộ 13, loại đất có giá trị khai thác kinh doanh, mở mặt bằng cho thuê, làm cửa hàng. Còn 70 tới 95 triệu/m² là đất ở trong khu khép kín, nằm sâu bên trong, không có mặt tiền kinh doanh. Đây là hai loại đất khác nhau về bản chất, giá khác nhau là đúng chứ không phải là hớ.

Đem hai con số này đặt cạnh nhau rồi kết luận đang mua rẻ hơn giá nhà nước là so sai loại đất. Khách tinh ý bắt được là mất luôn niềm tin vào mọi thứ khác mình nói.

Cách đọc đúng, và vẫn mạnh: trong bảng giá thị trường ở trên có một dòng đúng để so, đó là đất nội khu cách trục 300 tới 500m: 60 tới 80 triệu/m². Đây mới là loại đất cùng nhóm với đất trong khu khép kín.

Chiếu vào đó, dòng biệt thự Jamona Home Resort ở mức 70 tới 95 triệu/m² nằm ngang bằng và nhỉnh hơn dải nội khu một chút. Nghĩa là không có chuyện mua được dưới giá thị trường, và Trần Toàn không bán cho các bạn ảo tưởng đó. Cái các bạn mua ở mức đó là hàng có sổ, đã bàn giao, trong khu khép kín có hạ tầng và tiện ích hoàn thiện, khác với một lô đất trống cùng dải giá.

Con số 116,6 triệu thực sự nói lên điều gì

Bỏ hết cách dùng sai đi, giá trị thật của con số này nằm ở ba điểm:

Một, nó xác lập mặt bằng giá trị của cả hành lang. Khi nhà nước chấp nhận trả 116,6 triệu/m² cho đất mặt tiền, đó là mức tham chiếu chính thức cho toàn tuyến. Đất nội khu quanh đó đi theo hành lang này với một độ trễ và một hệ số chiết khấu, chứ không đi ngược hướng.

Hai, nó gợi ý mức sàn sau 2028. Nếu đất mặt tiền đã được định giá 116 triệu ngay lúc đường còn chưa khởi công, thì sau khi đường thông vào 2028 tới 2029, mức dưới 130 triệu/m² là khó xảy ra.

Ba, và đây là điểm Trần Toàn cho là mạnh nhất: nó chứng minh cam kết bằng tiền thật. Một dự án có thể nằm trên quy hoạch hai mươi năm mà không nhúc nhích. Nhưng khi 14.619 tỷ ngân sách đã được duyệt và hơn 4.300 tỷ đã chi ra tay dân, thì mức độ khó quay đầu của nó khác hẳn.

Góc nhìn của Trần Toàn

Trần Toàn dùng con số này khi khách nói “nghe hay nhưng tôi không tin quy hoạch”. Nó là câu trả lời sạch, vì nó không đến từ môi giới, không đến từ chủ đầu tư, và bên đưa ra nó không được lợi gì khi nó cao.

Nhưng Trần Toàn dùng nó đúng phạm vi: nó chứng minh con đường sẽ làm thật, không chứng minh căn nhà của các bạn sẽ tăng bao nhiêu. Hai chuyện đó khác nhau, và người bán hàng hay gộp chúng làm một.

Muốn biết căn cụ thể của các bạn tăng bao nhiêu thì phải tính riêng theo loại đất, vị trí trong khu, tình trạng sổ và giá vào thực tế. Đó là việc Trần Toàn làm cùng các bạn trên từng căn, không phải việc làm bằng một con số chung cho cả trục đường.

Xem các căn đang có tại giỏ hàng, hoặc đọc thêm mặt bằng giá cùng trục tại bài giá shophouse Vạn Phúc City tháng 7/2026. Gọi Trần Toàn 0903.664.575.

Nguồn: Báo Tuổi Trẻ về tiến độ bàn giao mặt bằng Quốc lộ 13.