Giá đất Quốc lộ 13 năm 2028: ba kịch bản và bốn thứ có thể làm hỏng cả ba

Phần lớn bài viết về Quốc lộ 13 dừng ở chỗ đưa một con số dự báo đẹp rồi kết thúc. Trần Toàn viết bài này theo hướng ngược lại: đưa cả ba kịch bản, rồi dành nửa sau để nói về những thứ có thể làm chúng sai.

Lý do đơn giản. Nhà đầu tư quyết định dựa trên khoảng cách giữa kịch bản tốt và kịch bản xấu, chứ không dựa trên con số đẹp nhất.

Điểm xuất phát

Giá đất mặt tiền Quốc lộ 13 đoạn Hiệp Bình tới Bình Triệu hiện ở mức 100 tới 180 triệu/m², so với 45 tới 55 triệu/m² năm 2020. Tốc độ tăng hiện tại vào khoảng 17 tới 20,5% mỗi năm.

Ba kịch bản dưới đây là dự báo cho đất mặt tiền, không phải cho đất trong khu khép kín. Trần Toàn nói rõ ngay từ đầu vì đây là chỗ dễ đọc lệch nhất, và đất nội khu đi theo hành lang này với một độ trễ cùng một hệ số chiết khấu chứ không đi bằng.

Ba kịch bản 2028 tới 2030

Kịch bản cơ sở. Giả định tăng 10% mỗi năm trong ba năm từ 2026 tới 2028, tức chậm lại so với tốc độ 17 tới 20,5% hiện tại.

• Kết quả: 130 tới 240 triệu/m²
• Mức tăng: khoảng 30 tới 40% so với hiện tại

Kịch bản tích cực. Giả định tăng 15% mỗi năm, cộng thêm hiệu ứng Metro số 2 nối Bến Thành tới Thủ Dầu Một.

• Kết quả: 170 tới 280 triệu/m²
• Mức tăng: khoảng 60 tới 80% so với hiện tại

Mốc tham chiếu độc lập. Giá bồi thường nhà nước cho đất mặt tiền hiện là 116,6 triệu/m², xác lập ngay lúc đường còn chưa khởi công. Nếu con số đó là mức nhà nước thừa nhận ở thời điểm xấu nhất, thì sau khi đường thông, mức dưới 130 triệu/m² là khó xảy ra.

Ba con số này cho các bạn một dải: kịch bản xấu vẫn quanh 130, kịch bản tốt chạm 280. Khoảng cách giữa hai đầu là thứ các bạn cần nhìn, không phải con số 280.

Bốn thứ có thể làm cả ba kịch bản sai

Đây là phần Trần Toàn cho là quan trọng hơn phần trên.

Một, thiếu quỹ tái định cư. Đây là nút thắt nặng nhất. Dự án cần 250 nền và 92 căn hộ để bố trí cho các hộ giải tỏa hoàn toàn. Hiện mới có 147 nền và 31 căn. Thiếu hơn một trăm nền và sáu chục căn. Người dân không có chỗ ở mới thì không giao đất, mà không có mặt bằng thì không khởi công được. Đây không phải chuyện gỡ được bằng tiền trong vài tháng, vì quỹ đất tái định cư phải có sẵn ở đâu đó.

Hai, xung đột hạ tầng. Tuyến giao cắt với Metro số 1, đường sắt Bắc Nam và hệ thống cấp nước. Mỗi điểm giao cắt là một bài toán thiết kế phối hợp giữa nhiều chủ thể khác nhau. Riêng hạng mục cầu cạn 3,2 km chạy giữa tuyến càng làm chuyện này phức tạp thêm.

Ba, chậm giải ngân. TP.Thủ Đức từng bị nêu tên trong danh sách đơn vị chậm giải ngân vốn bồi thường. Đây là vấn đề về năng lực thực thi, không phải về chủ trương, và nó thường dai dẳng.

Bốn, Metro số 2 có thể không về kịp. Toàn bộ kịch bản tích cực dựa vào cú đôi đường bộ cộng đường sắt. Nhưng Metro số 2 chưa có mốc vận hành chắc chắn. Nếu nó trễ dài, Quốc lộ 13 chỉ còn một chân đòn bẩy, và các bạn nên bỏ hẳn kịch bản tích cực ra khỏi bài toán của mình.

Hệ quả gộp lại: thời gian hoàn thành thực tế hoàn toàn có thể rơi vào 2029 tới 2030 thay vì tháng 12/2028 như kế hoạch.

Mặt khác của tấm huy chương: những gì đang đi đúng

Để công bằng, đây là phần đã cải thiện thật tính tới tháng 7/2026:

• Đã chi trả bồi thường: 655 trên 1.041 hộ, đạt 62,9%, tăng 9,5 điểm phần trăm so với tháng 5
• Đã bàn giao mặt bằng thực tế: khoảng 350 trường hợp cuối tháng 6, so với chỉ 55 trường hợp hồi tháng 5, tức tăng hơn sáu lần
• Hạn chót bàn giao toàn bộ mặt bằng: TP.HCM chốt cứng ngày 30/7/2026
• Nhà cửa dọc tuyến: đang tháo dỡ liên tục, các bạn chạy xe qua là thấy
• Vốn: khoảng 20.900 tỷ phía TP.HCM, trong đó 14.619 tỷ ngân sách cho bồi thường và tái định cư, đã duyệt và đang chi
• Đấu thầu chọn nhà đầu tư: tháng 9/2026, ký hợp đồng tháng 9 tới 10/2026

Hồi tháng 5, Trần Toàn còn mô tả tình hình giải phóng mặt bằng là dậm chân tại chỗ. Tới tháng 7 thì không nói vậy được nữa. Tốc độ đã đổi thật.

Nhưng có một chi tiết Trần Toàn để các bạn tự cân: diện tích đất thu hồi trên giấy tờ vẫn ở mức rất thấp dù số hộ đồng ý bàn giao tăng nhanh. Hồ sơ chưa cập nhật kịp thực địa. Cần theo dõi tiếp sau mốc 30/7/2026 xem có đạt hay không, và đây là mốc kiểm chứng gần nhất để các bạn tự đánh giá thay vì tin dự báo.

Cách Trần Toàn khuyên các bạn tính bài toán

Tính theo kịch bản cơ sở, coi kịch bản tích cực là phần thưởng. Nếu bài toán chỉ có lãi ở kịch bản tích cực, đó là bài toán các bạn đang tự thuyết phục mình chứ không phải bài toán đầu tư.

Tính theo mốc 2029 tới 2030, coi 2028 là kịch bản thuận lợi. Trục này đã trễ hai mươi năm. Chi phí vốn thêm một tới hai năm là con số các bạn phải cộng vào từ đầu, không phải thứ để ngạc nhiên sau.

Hỏi mình một câu: nếu đường trễ tới 2031, mình có giữ được không? Trả lời được là mua được. Trả lời không là đừng mua, bất kể ba kịch bản trên đẹp cỡ nào.

Góc nhìn của Trần Toàn

Ba kịch bản trên là kịch bản của con đường, không phải của căn nhà các bạn mua. Đây là chỗ Trần Toàn muốn tách bạch, vì đa số bài viết trên mạng cố tình để nhập nhằng hai thứ.

Con đường là chất xúc tác. Cái các bạn mua vẫn phải là một tài sản tự nó đứng được, kể cả khi bỏ con đường ra khỏi phương trình: có sổ hồng, đã bàn giao, ở được ngay, cho thuê được, nằm trong khu có người ở thật. Nếu đường trễ sang 2030 mà căn nhà vẫn cho thuê được và vẫn ở tốt, các bạn chờ thoải mái. Nếu các bạn mua một thứ chỉ sống bằng kỳ vọng con đường, trễ một năm là đuối, hai năm là bán tháo.

Đó là lý do trong cụm hưởng lợi từ Quốc lộ 13, Trần Toàn ưu tiên nhóm đã bàn giao và có sổ hồng hơn nhóm còn trên bản vẽ, kể cả khi nhóm sau vẽ ra tiềm năng lớn hơn trên giấy.

Xem các căn cụ thể tại giỏ hàng hoặc trang Jamona Home Resort. Cần Trần Toàn chạy bài toán tài chính cho từng căn theo cả ba kịch bản, gọi 0903.664.575.

Nguồn: Báo Tuổi Trẻ và Báo Lâm Đồng về mốc khởi công đầu 2027.