Dòng tiền cho thuê ở Vạn Phúc City: góc nhìn ít người đưa ra bàn tính

Đọc quảng cáo shophouse Vạn Phúc City, các bạn sẽ thấy quanh đi quẩn lại vẫn là pháp lý sạch và bảng giá. Đúng, nhưng thiếu. Với người bỏ ra vài chục tỷ mua một mặt bằng, câu hỏi thật là: mỗi tháng nó đẻ ra bao nhiêu, và bao lâu thì hoàn vốn. Phần này gần như chưa ai đưa số ra nói tử tế.

Con số cho thuê thật, không tô hồng

Shophouse và nhà mặt phố kinh doanh trong khu hiện cho thuê phổ biến từ 35 tới 60 triệu một tháng, tuyến chính và diện tích lớn có thể cao hơn. Đặt trên giá vốn sau chiết khấu, tỷ suất cho thuê rơi vào khoảng 2 tới 4% một năm.

Trần Toàn nói thẳng: con số yield này không phải để mua vì dòng tiền thuần. Ai kỳ vọng 8 tới 10% một năm như cho thuê căn hộ bình dân thì shophouse hạng này không phải món đó. Giá trị thật của nó nằm ở chỗ khác, Trần Toàn nói ở phần dưới. Nhưng ít nhất dòng tiền thuê đủ để gánh một phần lãi vay, và quan trọng hơn, nó chứng minh mặt bằng có người thuê thật.

Vì sao cho thuê được ổn định ở đây

Điều làm dòng tiền chắc chân không phải lời hứa, mà là cộng đồng. Vạn Phúc City đã có hơn 1.500 hộ nhận nhà, giai đoạn 1 và 2 lấp gần đầy, khoảng 95% cư dân đã vào ở. Có dân là có nhu cầu ăn uống, cà phê, phòng khám, trường mầm non, cửa hàng tiện lợi. Mặt bằng trong một khu đã đông dân dễ cho thuê hơn nhiều so với mặt bằng ở khu mới mở còn vắng.

Thêm nữa, đây là khu đô thị khép kín có sức hút riêng: hồ, công viên, Water Show, Ocean World kéo cả người ngoài khu vào chơi cuối tuần. Khách tự tìm đến, chủ mặt bằng không phải gánh chi phí kéo khách.

Giá trị thật nằm ở tăng vốn, không phải yield ngắn hạn

Đây là chỗ Trần Toàn muốn các bạn nhìn cho đúng. Shophouse trục chính Vạn Phúc City số lượng giới hạn, mỗi tuyến chỉ 50 tới 120 căn. Nguồn cung không tăng thêm, trong khi dân cư và hạ tầng xung quanh còn đang lớn dần: Diamond Sky đang xây thêm 294 căn hộ, Quốc lộ 13 chuẩn bị mở rộng. Loại tài sản này ăn ở phần tăng giá theo thời gian, dòng tiền thuê chỉ là khoản nuôi trong lúc chờ.

Đặt cạnh cho thuê biệt thự để thấy rõ quy luật chung

Trần Toàn có phân tích tương tự cho dòng biệt thự tại cho thuê biệt thự Thủ Đức, nơi tỷ suất thực tế còn thấp hơn shophouse, chỉ khoảng 2 tới 3,7%. Cả hai loại sản phẩm đều đi theo cùng một quy luật: tiền thuê chỉ đủ bù chi phí vận hành, phần lãi thật nằm ở chênh giá theo thời gian. Ai hiểu đúng quy luật này ở một loại sản phẩm thì áp dụng được cho loại còn lại, tránh kỳ vọng sai ngay từ đầu.

Cách Trần Toàn tính hoàn vốn cho một mặt bằng cụ thể

Với một mặt bằng giá 30 tỷ, cho thuê 50 triệu một tháng, tức 600 triệu một năm, tỷ suất thô là 2%. Nếu chỉ tính riêng dòng tiền thuê, hoàn vốn mất khoảng 50 năm, một con số vô nghĩa nếu tách rời khỏi phần tăng giá. Nhưng nếu tài sản tăng giá trung bình 10% mỗi năm nhờ Diamond Sky và Quốc lộ 13, chỉ sau 5 tới 7 năm phần tăng vốn đã vượt xa tổng tiền thuê cộng dồn. Đây là lý do Trần Toàn luôn tách hai khoản này ra khi tính cho khách, thay vì gộp chung thành một con số hoàn vốn duy nhất gây hiểu lầm.

Góc nhìn của Trần Toàn: khi tư vấn cho nhà đầu tư, Trần Toàn tách bạch rõ hai túi tiền. Túi thứ nhất là dòng tiền thuê hằng tháng, ở đây là 2 tới 4%, đủ đỡ lãi chứ không phải để sống bằng nó. Túi thứ hai là tăng giá vốn, đây mới là lý do chính để mua shophouse Vạn Phúc. Ai gộp hai túi này làm một rồi chê yield thấp là nhìn sai bài toán. Ngược lại, ai chỉ mê tăng giá mà không tính nổi dòng tiền nuôi khoản vay thì cũng dễ đuối giữa chừng. Trần Toàn luôn bắt khách tính cả hai trước khi xuống tiền.

Điều cuối cùng Trần Toàn muốn nhắc: yield 2 tới 4% không phải con số riêng của Vạn Phúc City, mà là mức phổ biến cho shophouse cao cấp ở các khu đô thị lớn nói chung tại TP.HCM, vì giá vốn đã phản ánh sẵn kỳ vọng tăng giá dài hạn. Nếu các bạn thấy nơi nào rao yield shophouse 6 tới 8% ở phân khúc giá tương đương, nên hỏi kỹ vì sao, thường là giá thuê ảo hoặc cam kết ngắn hạn của chủ đầu tư sắp hết hạn.

Các bạn muốn Trần Toàn bóc tách dòng tiền thuê và kịch bản tăng giá cho từng căn shophouse cụ thể, xem trước giỏ hàng Vạn Phúc City và tham khảo giá shophouse Vạn Phúc City tháng 7. Nhắn Zalo cho Trần Toàn, Trần Toàn làm bảng tính riêng theo căn các bạn nhắm.