Khách tự đi vào khu: vì sao mặt bằng Vạn Phúc City không phải kéo khách từ ngoài đường

Bài toán khó nhất của một mặt bằng kinh doanh không phải tiền thuê, mà là lượng người qua lại. Mặt bằng đẹp tới mấy mà không có ai đi ngang thì cũng khó sống. Ở Vạn Phúc City, phần khó này được giải bằng chính các tiện ích của khu, thứ mà nhà đầu tư mặt bằng nên tính vào giá trị.

Những thứ kéo người vào khu, kể cả người ngoài

Vạn Phúc City không chỉ là chỗ ở, nó có những điểm đến khiến người bên ngoài cũng muốn vào. Ocean World, khu công viên giải trí, nằm tiếp giáp tòa Diamond Sky. Kênh nhạc nước Vạn Phúc Water Show khánh thành từ tháng 5/2023, cuối tuần đông người tới xem. Hồ cảnh quan 21,5ha gồm hồ Đại Nhật và kênh Trang, cùng 15 công viên nội khu, là chỗ dạo chơi, chụp ảnh, tập thể dục.

Cộng lại, đây là những thứ giữ chân cư dân trong khu vào buổi tối và cuối tuần, đồng thời hút thêm dòng người từ Thủ Đức, Bình Thạnh, Bình Dương sang. Với một mặt bằng cà phê, ăn uống hay dịch vụ, dòng người đó chính là doanh thu.

Cộng đồng đã đủ đông để nuôi kinh doanh

Điểm khác biệt so với khu mới mở: Vạn Phúc City đã có cư dân thật, đông và ổn định. Hơn 1.500 hộ đã nhận nhà, tỷ lệ vào ở khoảng 95% ở các phân khu giai đoạn 1 và 2. Nghĩa là ngay cả những ngày thường không có sự kiện, mặt bằng vẫn có tệp khách tại chỗ là cư dân trong khu.

Nhiều mặt bằng ở khu đô thị mới phải chịu lỗ vài năm đầu chờ khu lấp đầy. Ở đây phần chờ đó gần như đã xong.

Diamond Sky sẽ cộng thêm một lớp khách nữa

Tòa căn hộ Diamond Sky khởi công tháng 8/2025, quy mô 294 căn, 21 tầng. Khi bàn giao, đây là gần 300 hộ mới đổ vào khu, phần lớn là dân trẻ đi làm, tệp khách chi tiêu tốt cho ăn uống và dịch vụ. Với mặt bằng thương mại quanh đó, thêm cư dân là thêm khách, giá thuê và giá bán có thêm lực đẩy.

Trường học và bệnh viện nội khu cũng là nguồn khách ổn định

Ngoài các điểm vui chơi, Vạn Phúc City còn có 10 cụm trường từ mầm non tới THPT trên quỹ đất giáo dục 16ha, và Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Hồng Bàng quy mô 350 giường ngay trong khu. Hai hạng mục này tạo ra dòng người di chuyển đều đặn mỗi ngày, giờ đưa đón con và giờ khám bệnh, khác với dòng khách chỉ tập trung cuối tuần ở các điểm giải trí. Một mặt bằng nằm gần tuyến đường tới trường hoặc tới bệnh viện có lượng người qua lại đều hơn, ít phụ thuộc vào mùa hay sự kiện.

So với mặt bằng mặt tiền Quốc lộ 13 thì khác gì

Một số nhà đầu tư phân vân giữa mặt bằng trong khu và đất mặt tiền Quốc lộ 13 ngay sát dự án. Mặt tiền Quốc lộ 13 có dòng xe qua lại lớn hơn, phù hợp mô hình cần lượng khách vãng lai đông như trạm xăng, cửa hàng tiện lợi lớn. Mặt bằng trong khu Vạn Phúc City có dòng khách ít hơn về số lượng nhưng ổn định hơn về chất lượng, vì phần lớn là cư dân tại chỗ có sức mua cao, phù hợp mô hình F&B, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, giáo dục. Hai loại mặt bằng phục vụ hai mô hình kinh doanh khác nhau, không loại nào tốt hơn tuyệt đối.

Cách nhận diện một mặt bằng có dòng người tốt

Trần Toàn khuyên các bạn khi đi xem một mặt bằng cụ thể, hãy đứng tại đó vào ba khung giờ khác nhau trong một ngày: sáng sớm giờ đưa con đi học, giữa trưa, và chiều tối giờ cư dân ra công viên. Đếm lượt người đi bộ hoặc xe qua lại thực tế thay vì chỉ nhìn vị trí trên bản đồ. Mặt bằng nằm trên tuyến có cả ba khung giờ đều có người thường tốt hơn mặt bằng chỉ đông một khung giờ duy nhất.

Góc nhìn của Trần Toàn: khi định giá một mặt bằng, Trần Toàn không chỉ nhìn diện tích và mặt tiền, Trần Toàn nhìn xem “ai đi ngang đây mỗi ngày”. Một mặt bằng nằm trong khu có công viên, có nhạc nước, có Ocean World, lại sát nguồn cư dân mới sắp về, thì lượng người qua lại là tài sản vô hình đi kèm, dù nó không ghi trong hợp đồng. Nhà đầu tư nào tính được phần này vào giá trị thì thường mua đúng hơn người chỉ nhìn con số tiền thuê hiện tại.

Muốn Trần Toàn chỉ ra những mặt bằng có vị trí đón dòng người tốt nhất trong khu, các bạn xem trước giỏ hàng Vạn Phúc City hoặc trang Vạn Phúc City Thủ Đức, rồi nhắn Zalo cho Trần Toàn để đi khảo sát thực tế từng tuyến, Trần Toàn dẫn các bạn đi đúng khung giờ để tự đếm được lượng người qua lại.