Cho thuê biệt thự Thủ Đức 30 tới 60 triệu/tháng: tỷ suất thật là bao nhiêu

Trần Toàn viết bài này cho nhóm nhà đầu tư hay hỏi câu: mua xong cho thuê có đủ trả lãi ngân hàng không.

Trả lời trước cho gọn, rồi mới giải thích: không đủ, và các bạn đừng mua biệt thự nếu mục tiêu chính là dòng tiền. Phần dưới là con số thật để các bạn tự kiểm.

Một trường hợp có thật, có ngày tháng

Đây là khách của Trần Toàn, gọi là anh K.

• Năm 2019: mua một căn biệt thự khoảng 200 m² tại Jamona Home Resort, giá 9,8 tỷ
• Năm 2026: giá thị trường của căn đó vào khoảng 15 tới 18 tỷ, tức tăng 53 tới 84% sau 7 năm
• Giai đoạn 2020 tới 2022: cho thuê ngắn hạn
• Sau Covid tới nay: chuyển sang cho thuê dài hạn, 30 triệu đồng mỗi tháng
• Hiện tại: đang cân nhắc giữ thêm vì thông tin mở rộng Quốc lộ 13

Trần Toàn dùng trường hợp này nhiều, nên cũng phải nói cho hết cả hai mặt của nó.

Làm phép tính tỷ suất, đừng tin con số làm tròn

Đây là phần Trần Toàn thấy hiếm bài viết nào chịu làm, vì làm xong thì con số không đẹp.

30 triệu mỗi tháng là 360 triệu mỗi năm. Chia cho giá trị căn nhà:

• Chia cho giá vốn năm 2019 là 9,8 tỷ: khoảng 3,7% mỗi năm
• Chia cho giá thị trường hôm nay là 15 tới 18 tỷ: khoảng 2 tới 2,4% mỗi năm

Hai con số này rất khác nhau, và khác biệt đó là bài học quan trọng nhất của cả bài viết.

Anh K. đang có tỷ suất 3,7% tính trên số tiền anh bỏ ra bảy năm trước. Nhưng người mua lại căn đó hôm nay với giá 15 tới 18 tỷ chỉ nhận được 2 tới 2,4%, vì giá nhà đã tăng còn giá thuê thì không tăng theo kịp.

Nghĩa là con số tỷ suất mà môi giới đưa cho các bạn chỉ có nghĩa khi kèm theo câu hỏi: tính trên giá nào. Tính trên giá vốn của người mua từ bảy năm trước thì đẹp. Tính trên giá các bạn phải trả hôm nay thì không.

Mức thuê biệt thự tại khu này hiện phổ biến 30 tới 60 triệu mỗi tháng tùy diện tích và tình trạng nội thất. Ngay cả ở đầu trên của dải đó, tỷ suất tính trên giá mua hôm nay cũng khó vượt 3%.

So với lãi vay, con số nói lên điều gì

Đặt cạnh thực tế: lãi vay mua nhà trên thị trường hiện quanh mức 13 tới 15% một năm sau thời gian ưu đãi.

Tiền thuê không đủ trả lãi vay. Không gần, mà cách khá xa. Ai vay để mua rồi tính lấy tiền thuê trả lãi thì mỗi tháng phải bù thêm từ túi mình, và bù đều đặn trong nhiều năm.

Trần Toàn nói thẳng chuyện này vì đây là chỗ làm nhiều nhà đầu tư gãy giữa chừng. Họ tính đúng lúc mua, nhưng tính bằng con số tỷ suất của người khác, trên giá vốn của người khác.

Lưu ý thêm: Jamona đã hết hàng sơ cấp từ tháng 7/2026, toàn bộ giao dịch hiện là thứ cấp. Không còn chính sách thanh toán 18 tháng lãi 0% hay hỗ trợ vay 70% của chủ đầu tư như thông tin cũ còn trôi nổi trên mạng. Vay bây giờ là vay theo lãi suất thị trường thông thường.

Vậy tiền thuê để làm gì

Nếu tỷ suất chỉ 2 tới 2,4% thì cho thuê còn nghĩa lý gì? Có, nhưng không phải nghĩa mà phần lớn người ta gán cho nó.

Tiền thuê là phần bù chi phí trong lúc chờ, không phải là khoản đầu tư. Nó trả phí quản lý 1 tới 1,3 triệu mỗi tháng, trả tiền bảo trì, và gánh một phần chi phí vốn. Nó giữ cho căn nhà có người ở, có người dọn, không xuống cấp vì bỏ trống.

Cái sinh lời thật ở đây là phần tăng giá. Nhìn lại trường hợp anh K.: bảy năm, tiền thuê cộng dồn không bằng một phần nhỏ của khoản chênh 5 tới 8 tỷ từ tăng giá. Tiền thuê giữ cho các bạn chờ được. Tăng giá mới là cái trả công cho việc chờ.

Ai đảo ngược thứ tự hai vế đó thì mua sai sản phẩm ngay từ đầu. Cần dòng tiền thì có những kênh khác phù hợp hơn nhiều so với biệt thự hai chục tỷ.

Nguồn khách thuê ở khu này là ai

Đây là phần quyết định chuyện có cho thuê được hay không, và nó là lý do khu này cho thuê được thật:

• Chuyên gia nước ngoài làm tại các khu công nghiệp Bình Dương: Sóng Thần, Việt Nam Singapore, VSIP. Quốc lộ 13 là trục nối thẳng, nên đây là nhóm khách tự nhiên của khu vực
• Giảng viên và quản lý cấp cao làm việc tại Thủ Đức

Hai thứ khiến nhóm khách nước ngoài chịu thuê ở đây, và đây cũng là hai thứ Trần Toàn khuyên các bạn kiểm khi đánh giá bất kỳ khu nào định cho thuê:

• Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Hạnh Phúc cách vài phút chạy xe, mạnh về sản phụ khoa và nhi khoa
• Trường quốc tế trong bán kính đưa đón: Sakura Montessori theo phương pháp Montessori, Pathway Tuệ Đức

Gia đình nước ngoài có con nhỏ chọn chỗ ở theo đúng hai tiêu chí đó trước tiên, trước cả chuyện nhà đẹp hay rộng. Khu nào thiếu một trong hai thì rất khó vào nhóm khách này, dù nhà có đẹp tới đâu.

Điểm cần cân nhắc: đây là nhóm khách hẹp. Không đông như thị trường thuê căn hộ, nên thời gian tìm được khách có thể lâu, và mất khách một lần là trống vài tháng.

Góc nhìn của Trần Toàn

Trường hợp anh K. là bằng chứng tốt, nhưng Trần Toàn không dùng nó theo kiểu môi giới hay dùng.

Cách dùng sai là: “Anh K. lãi 5 tới 8 tỷ sau bảy năm, các bạn mua đi rồi cũng vậy.” Sai vì anh K. mua với giá 9,8 tỷ ở thời điểm 2019, trước khi Quốc lộ 13 có mốc khởi công cụ thể, lúc rủi ro cao hơn hẳn bây giờ. Các bạn hôm nay mua ở mức 15 tới 18 tỷ, tức đã trả một phần đáng kể cho chính cái phần anh K. lãi. Phần tăng còn lại phía trước mỏng hơn phần đã tăng.

Cách dùng đúng là: trường hợp này chứng minh khu này giữ được giá qua một chu kỳ dài, cho thuê được thật, và người mua sớm đã không sai. Đó là điều đáng biết. Nó không phải lời hứa cho người mua hôm nay.

Nên nếu các bạn hỏi Trần Toàn có nên mua để cho thuê không, câu trả lời là: mua để giữ tài sản dài hạn từ 5 năm trở lên và dùng tiền thuê để bù chi phí thì hợp lý. Mua để sống bằng dòng tiền thì không, tỷ suất 2 tới 2,4% không làm được việc đó, và Trần Toàn nói ngay từ đầu để các bạn khỏi mất thời gian.

Xem các căn đang có tại giỏ hàng hoặc bản đồ dự án theo khu vực. Cần Trần Toàn chạy bài toán cho thuê trên từng căn cụ thể theo giá vào thật của các bạn, gọi 0903.664.575.