Sau Quốc lộ 13 là Vành đai 2 và Metro: câu chuyện hạ tầng quanh Vạn Phúc City còn dư địa kể tiếp

Một dự án đầu tư tốt thường không chỉ dựa vào một tin hạ tầng. Vạn Phúc City may mắn nằm ở chỗ có nhiều lớp hạ tầng xếp chồng, mỗi lớp về đích một thời điểm khác nhau. Điều đó nghĩa là câu chuyện tăng giá không dồn hết vào một mốc rồi hết, mà kéo dài qua nhiều năm.

Lớp thứ nhất: Quốc lộ 13, mốc gần nhất

Trục mặt tiền dự án, mở rộng với vốn khoảng 20.900 tỷ đồng, khởi công dự kiến tháng 1/2027, hoàn thành tháng 12/2028. Đây là mốc gần và rõ ràng nhất, đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, hơn 60% số hộ đã nhận bồi thường. Lớp này tạo lực đẩy giá trong khoảng 2027 tới 2029.

Lớp thứ hai: Vành đai 2 khép kín

Đường Vành đai 2 của TP.HCM đang khép kín những đoạn còn lại trong giai đoạn 2026 tới 2027. Khi khép vòng, tuyến này giúp xe từ khu Đông đi các hướng mà không phải xuyên qua nội đô, giảm tải cho chính Quốc lộ 13 và rút ngắn thời gian di chuyển từ Vạn Phúc City đi các cụm công nghiệp, cảng và sân bay. Với bất động sản, kết nối tốt hơn đồng nghĩa vùng giá được kéo lên.

Lớp thứ ba: Metro trong quy hoạch

Trong quy hoạch giao thông khu vực còn có tuyến Metro số 2 Bến Thành đi Thủ Dầu Một chạy song song Quốc lộ 13, và Metro 3B kết nối khu vực. Đây là lớp xa hơn, chưa có mốc thi công cụ thể như Quốc lộ 13, nên Trần Toàn xếp vào phần “tiềm năng”, không tính vào bài toán ngắn hạn. Nhưng nó cho thấy hướng phát triển dài hạn của cả dải hạ tầng phía Bắc Thủ Đức là đi lên.

Vì sao nhiều lớp lại quan trọng với người mua

Nếu một dự án chỉ dựa vào một tin hạ tầng, khi tin đó về đích, giá phản ánh xong là hết dư địa. Ở đây các lớp về đích so le nhau: Quốc lộ 13 trước, Vành đai 2 gần đó, Metro sau. Mỗi lần một lớp có tiến triển thật, thị trường lại có cớ định giá lại. Với người mua trung và dài hạn, đây là kiểu vị trí dễ giữ hàng hơn.

Bài học từ Xa lộ Hà Nội: lớp nào tạo tăng giá mạnh nhất

Xa lộ Hà Nội là ví dụ gần nhất cho việc nhiều lớp hạ tầng cộng hưởng ra sao. Giai đoạn mở rộng đường bộ 2010 tới 2015 kéo giá từ 8-15 triệu lên 25-40 triệu một mét vuông, tăng gần 2,8 lần chỉ trong 4 năm. Tới khi Metro số 1 vận hành 2024-2025, giá tiếp tục lên 90-130 triệu, nhưng tốc độ tăng theo phần trăm ở giai đoạn metro lại chậm hơn giai đoạn mở đường. Bài học rút ra: phần tăng mạnh nhất thường rơi vào giai đoạn thi công đường bộ, không phải giai đoạn chờ đường sắt. Áp vào Vạn Phúc City, lớp Quốc lộ 13 đang thi công mới là lớp Trần Toàn khuyên nhà đầu tư quan tâm nhất lúc này, còn Metro là phần thưởng cộng thêm về sau.

Hai trục tham chiếu khác cùng hưởng lợi kiểu xếp lớp

Ngoài Xa lộ Hà Nội, hai trục khác cũng minh họa cho kiểu tăng giá theo nhiều lớp hạ tầng cộng dồn. Phạm Văn Đồng tăng 8 tới 10 lần từ 2015 tới 2026 nhờ vừa mở rộng đường vừa đô thị hóa xung quanh liên tục nhiều năm. Võ Văn Kiệt tăng 20 tới 30% mỗi năm sau khi mở rộng, và vẫn giữ đà tăng khi các tuyến kết nối xung quanh dần hoàn thiện thêm. Điểm chung của cả ba trục là không có một mốc “xong hẳn” duy nhất, mà là chuỗi các mốc nhỏ nối tiếp nhau, mỗi mốc lại kéo giá lên một nấc. Vạn Phúc City đang ở giai đoạn đầu của chuỗi đó với Quốc lộ 13.

Cách tách hai loại tin hạ tầng khi tính bài toán tài chính

Góc nhìn của Trần Toàn: Trần Toàn phân biệt rõ hai loại tin hạ tầng khi tư vấn. Loại có vốn, có mốc, đang giải phóng mặt bằng như Quốc lộ 13 thì Trần Toàn cho vào bài toán tài chính thật. Loại còn trên quy hoạch như Metro thì Trần Toàn để riêng, coi là phần thưởng nếu có, không phải lý do chính để mua. Nhà đầu tư tỉnh táo là người biết tách hai loại này ra, không gộp hết vào rồi tự vẽ một bức tranh quá đẹp. Cái hay của Vạn Phúc City là ngay cả khi bỏ hết phần quy hoạch xa, riêng Quốc lộ 13 và Vành đai 2 đã đủ là lý do.

Muốn Trần Toàn chỉ cụ thể từng sản phẩm hưởng lợi theo từng lớp hạ tầng, xem giỏ hàng Vạn Phúc City và trang Vạn Phúc City Thủ Đức, rồi nhắn Zalo cho Trần Toàn, Trần Toàn cập nhật lại tiến độ từng lớp hạ tầng mỗi khi có tin mới để các bạn theo dõi đúng thực tế, thay vì phải tự lùng tin từ nhiều nguồn rời rạc trên mạng.