Một mặt bằng thương mại 25,5 tỷ đang rao tại Vạn Phúc City: đọc vị một deal cụ thể

Nói về đầu tư mặt bằng thì dễ chung chung. Nên lần này Trần Toàn lấy một deal đang có thật trên thị trường để mổ xẻ, thay vì lý thuyết. Một tòa nhà, mặt bằng thương mại tại Vạn Phúc City đang được rao khoảng 25,5 tỷ đồng, tin đăng từ giữa tháng 6. Con số này dùng làm ví dụ để các bạn thấy cách Trần Toàn bóc một deal.

Vì sao Trần Toàn thích lấy deal thật ra tính

Bảng giá niêm yết cho biết mức trần, còn deal thật trên thị trường cho biết mức người bán chịu ra hàng. Với người mua đầu tư, mức thứ hai quan trọng hơn. Một mặt bằng 25,5 tỷ ở phân khúc này thuộc nhóm dễ tiếp cận hơn so với shophouse tuyến chính diện tích lớn có thể lên 40 tới 65 tỷ. Nó mở cửa cho nhà đầu tư tầm vốn vừa muốn vào khu.

Bốn câu hỏi Trần Toàn luôn đặt trước một deal mặt bằng

Khi có một deal cụ thể, Trần Toàn không nhìn giá trước. Trần Toàn hỏi theo thứ tự này:

• Vị trí trong khu: mặt bằng nằm tuyến nào, có nằm trên dòng người đi bộ ra hồ, ra công viên, ra Ocean World không. Cùng một mức giá, tuyến đông người qua lại đáng giá hơn hẳn.
• Hiện trạng cho thuê: đang có khách thuê hay trống. Đang có hợp đồng thuê thì dòng tiền chạy ngay, định giá rõ ràng hơn.
• Pháp lý: đã có sổ chưa, sang tên gọn không. Ở Vạn Phúc City phần này thường nhẹ đầu vì hơn 95% sản phẩm giai đoạn 1 và 2 đã có sổ hồng.
• Dư địa tăng giá: quanh đó có gì sắp thay đổi. Diamond Sky đang xây thêm gần 300 hộ, Quốc lộ 13 chuẩn bị mở rộng, đây là hai lực đẩy cho mặt bằng khu vực.

Trả lời xong bốn câu này rồi mới quay lại so 25,5 tỷ là đắt hay rẻ. Làm ngược lại, nhìn giá trước, là cách dễ mua hớ nhất.

Áp bốn câu hỏi vào deal 25,5 tỷ này để các bạn thấy cách làm

Lấy đúng deal đang rao làm ví dụ: nếu mặt bằng nằm gần tuyến đường ra hồ Đại Nhật hoặc gần cụm trường học, đây là điểm cộng vì có cả dòng khách cuối tuần và dòng khách đi lại hằng ngày. Nếu đang có khách thuê với hợp đồng còn hiệu lực, tỷ suất thực tế tính ra được ngay bằng tiền thuê hằng năm chia cho 25,5 tỷ, thường rơi vào khoảng 2 tới 3% theo mặt bằng chung của khu, khớp với mức Trần Toàn đã phân tích ở các bài về dòng tiền cho thuê. Nếu sổ hồng đã có, phần pháp lý coi như xong, chỉ còn thẩm định vị trí và dư địa tăng giá là hai yếu tố quyết định có nên xuống tiền hay không.

So tầm vốn với các mức mặt bằng khác trong khu

Để các bạn hình dung rõ hơn về vị trí của deal 25,5 tỷ trong toàn bộ dải sản phẩm thương mại Vạn Phúc City: shophouse trục Nguyễn Thị Nhung diện tích 100m² khởi điểm khoảng 27 tới 35 tỷ, còn dòng lớn hơn 140m² lên tới 42 tới 52 tỷ. Shophouse trục Đinh Thị Thi, chỉ có 50 căn, giá 48 tới 65 tỷ. Một mặt bằng 25,5 tỷ vì vậy nằm ở phần thấp của dải giá thương mại trong khu, phù hợp nhà đầu tư muốn vào trước khi tích lũy thêm vốn cho các tuyến giá cao hơn, hoặc muốn giữ một khoản dự phòng thay vì dồn hết vào một tài sản.

Deal sống thì có hạn, đừng nhầm với cơ hội thường trực

Một điểm cần nói rõ: deal cụ thể như tòa nhà 25,5 tỷ này là hàng có thật ở một thời điểm, bán là hết. Trần Toàn đưa ra đây để minh họa cách tính, không phải để hứa nó còn nguyên tới lúc các bạn đọc. Điều còn lại lâu dài là nguồn mặt bằng Vạn Phúc City nói chung và cách đọc một deal.

Góc nhìn của Trần Toàn: nhà đầu tư giỏi không phải người biết nhiều dự án, mà là người bóc được một deal cụ thể trong mười lăm phút: vị trí thế nào, dòng tiền ra sao, pháp lý sạch không, ai sẽ mua lại của mình sau này. Trần Toàn làm việc với khách theo kiểu đó, đưa deal thật lên bàn rồi tính thẳng, thay vì nói dự án hay chung chung. Deal 25,5 tỷ này chỉ là một ví dụ, nhưng cách đọc thì dùng được cho mọi mặt bằng khác trong khu.

Các bạn muốn Trần Toàn rà những deal mặt bằng và shophouse đang có thật tại Vạn Phúc City, xem trước giỏ hàng và giá shophouse Vạn Phúc City tháng 7, rồi nhắn Zalo cho Trần Toàn để Trần Toàn lọc theo tầm vốn của các bạn, kèm luôn deal mới nhất còn đang rao nếu có phù hợp hơn ví dụ trong bài này, và bảng so sánh nhanh với các tuyến shophouse khác trong cùng ngân sách, để các bạn có đủ dữ kiện trước khi quyết định xuống tiền cho bất kỳ mặt bằng nào.