Mật độ xây dựng Cityland Garden Hills và Cityland Park Hills khác nhau thế nào

Cityland Garden Hills và Cityland Park Hills nằm cách nhau chưa tới 1km trên cùng trục Phan Văn Trị, quận Gò Vấp, cùng một chủ đầu tư Cityland. Nhưng cách hai dự án phân bổ không gian xanh lại đi theo hai hướng khác hẳn nhau. Cityland Garden Hills giữ mật độ xây dựng 29,3% trên tổng 14ha, còn Cityland Park Hills là khu phức hợp 27ha với công viên trung tâm rộng 20.310m². Khách hay hỏi Trần Toàn một câu: cùng chủ đầu tư, cùng khu vực, vậy khoản chênh giá vì “mật độ thấp hơn” có thật sự xứng đáng? Bài này đi thẳng vào số liệu để các bạn tự cân đo.

Mật độ xây dựng 29,3% của Cityland Garden Hills tính ra bao nhiêu đất trống?

Mật độ xây dựng 29,3% nghĩa là trên 140.000m² đất toàn dự án, chỉ khoảng 41.000m² được phép xây công trình (nhà ở, shophouse, tiện ích), phần còn lại gần 99.000m² dành cho đường nội bộ, sân vườn riêng từng căn và không gian công cộng.

• Tổng diện tích dự án: 14ha (140.000m²)
• Mật độ xây dựng: 29,3%
• Tổng số căn: 335 căn (30 shophouse, 207 nhà phố vườn, 59 biệt thự song lập, 39 biệt thự đơn lập)
• Công viên nội khu: khoảng 5.275m², nằm giữa khu biệt thự
• Mật độ dân cư ước tính: 1.500-2.000 cư dân trên 335 căn

Điểm khác biệt nằm ở cách phân bổ: Cityland Garden Hills không dồn hết mảng xanh vào một công viên lớn, mà giữ khoảng lùi rộng ở từng căn nhà, sân vườn riêng cho gần như mọi loại sản phẩm (kể cả nhà phố vườn 5x20m cũng có sân trước). Cư dân không cần ra khỏi nhà mới thấy màu xanh.

Công viên trung tâm 20.310m² của Cityland Park Hills khác gì so với con số 5.275m² của Cityland Garden Hills?

Công viên 20.310m² của Cityland Park Hills lớn gấp gần 4 lần công viên nội khu Cityland Garden Hills về diện tích tuyệt đối, nhưng nằm trong một dự án đông đúc hơn hẳn.

• Tổng diện tích dự án: 27ha (270.000m²)
• Tổng sản phẩm: 1.941 (82 biệt thự, 891 nhà phố, 968 căn hộ chung cư 5 tòa 12 tầng)
• Công viên trung tâm: 20.310m², cạnh quảng trường nhạc nước Hòa Bình 15.000m², sức chứa 5.000 người
• Trường liên cấp quốc tế: 10.239m²
• Khu y tế: 3.411m²

968 căn hộ trong 5 tòa 12 tầng là phần khiến mật độ dân cư Cityland Park Hills cao hơn nhiều so với Cityland Garden Hills. Công viên 20.310m² đúng là rộng, nhưng phục vụ một cộng đồng lớn hơn gấp nhiều lần, gồm cả cư dân chung cư lẫn cư dân biệt thự, nhà phố. Nói cách khác, Cityland Park Hills chọn cách “xây một công viên lớn giữa khu phức hợp đông”, còn Cityland Garden Hills chọn cách “giữ mật độ thấp toàn khu để mỗi căn đều có khoảng xanh riêng”.

Vì sao mật độ xây dựng thấp lại làm giá đất Cityland Garden Hills nhích lên?

Mật độ thấp đồng nghĩa với việc mỗi mét vuông đất bán ra phải gánh chi phí hạ tầng, cây xanh, đường nội bộ cho cả phần đất không được xây. Cityland Garden Hills chỉ có 335 căn trên 14ha, tức bình quân mỗi căn “sở hữu” khoảng 418m² đất dự án (kể cả phần chung), trong khi Cityland Park Hills có 1.941 sản phẩm trên 27ha, bình quân mỗi sản phẩm chỉ khoảng 139m² đất dự án.

Đây là lý do biệt thự song lập Cityland Garden Hills (171-180m², giá 40-55 tỷ) đắt hơn biệt thự song lập Cityland Park Hills (200m², giá 30-38 tỷ) dù diện tích đất từng căn nhỏ hơn. Khách mua Cityland Garden Hills trả tiền cho sự thoáng đãng của cả khu, không chỉ cho mảnh đất riêng của căn nhà.

Nên chọn dự án nào nếu ưu tiên không gian sống?

Nếu ưu tiên số 1 là yên tĩnh, ít người qua lại, mật độ xây dựng thấp, Cityland Garden Hills là lựa chọn đúng hướng. Nếu ưu tiên tiện ích quy mô lớn ngay trong khu (quảng trường nhạc nước, trường liên cấp quốc tế, trung tâm thương mại) và chấp nhận cộng đồng đông đúc hơn, Cityland Park Hills phù hợp hơn.

Cả hai dự án đều đã bàn giao 100%, sổ hồng riêng từng căn, giao dịch hoàn toàn ở thị trường thứ cấp (không có hàng chủ đầu tư, không vay 0%, giá thương lượng trực tiếp với chủ nhà). Đây là điểm chung giúp cả hai đều an toàn về pháp lý khi mua bán.

Góc nhìn của Trần Toàn

Trần Toàn dẫn khách đi xem cả hai dự án khá nhiều lần, và nhận ra phần lớn khách chỉ quyết định được sau khi đứng thực tế trong sân một căn nhà phố vườn Cityland Garden Hills vào buổi chiều, so với đứng ở khu nhà phố liền kề gần quảng trường nhạc nước Cityland Park Hills vào cuối tuần. Số liệu mật độ 29,3% nghe thì trừu tượng, nhưng cảm nhận thật ngoài đời lại rất rõ: một bên yên như khu biệt thự ven đô, một bên nhộn nhịp như khu đô thị nhỏ có đầy đủ dịch vụ trong bán kính 5 phút đi bộ. Các bạn nên đi xem cả hai vào 2 khung giờ khác nhau (buổi sáng trong tuần và cuối tuần) trước khi quyết định, vì cảm giác không gian sống thay đổi khá nhiều theo thời điểm.

Xem thêm bảng giá và tổng quan Cityland Garden Hills, thông tin dự án Cityland Park Hills, hoặc giỏ hàng thứ cấp đang cập nhật để xem các căn đang rao bán ở cả hai dự án.