The Global City: mặt bằng thương mại SOHO cho thuê, dòng tiền thực tế

The Global City đang hình thành thành khu trung tâm thương mại mới của Thủ Đức, với hàng loạt thương hiệu F&B đã vào hoạt động tại phân khu SOHO. Với nhà đầu tư đang cân nhắc mua mặt bằng để cho thuê kinh doanh, tôi trình bày lại số liệu thực tế thay vì chỉ nói về tiềm năng.

Hai dòng sản phẩm thương mại khác nhau

The Global City có hai loại mặt bằng đáng chú ý cho mục đích cho thuê kinh doanh. Nhà phố SOHO (Small Office Home Office) diện tích 90-140m², kết cấu 1 trệt cộng 3-4 lầu, giá 36-50 tỷ, thiết kế để vừa ở vừa kinh doanh tầng trệt. Shophouse mặt tiền các trục chính như Đỗ Xuân Hợp có giá cao hơn nhiều, từ 32 tỷ đến hơn 70 tỷ tùy vị trí, phần lớn nằm ở nhóm LK2 và LK15 mặt tiền đẹp nhất.

Ai đã thuê thật, không chỉ là quảng cáo

Khác với nhiều dự án còn bán trên giấy, khu SOHO của The Global City đã có thương hiệu thật vào kinh doanh: Katinat Coffee, Phúc Long, Phê La, Pizza 4P’s, Techcombank, và khách sạn boutique Hammock. Đây là bằng chứng thực tế cho thấy mặt bằng ở đây có sức hút với chuỗi F&B lớn, chứ không chỉ là lời hứa quy hoạch.

Chính sách cam kết thuê của chủ đầu tư

Masterise Homes có chính sách cam kết cho thuê lại nhà phố SOHO ở mức 100 triệu đồng/tháng trong 24 tháng đầu, áp dụng cho khách mua giai đoạn đầu. Đây là cách chủ đầu tư tạo dòng tiền chắc chắn cho người mua trong giai đoạn khu vực chưa lấp đầy hoàn toàn, nhưng cần lưu ý chính sách này có thời hạn, sau 24 tháng nhà đầu tư phải tự tìm khách thuê theo giá thị trường thực tế.

Dòng tiền sau khi hết cam kết

Giá thuê thị trường cho shophouse tại các dự án tương tự khu Đông (Lakeview City liền kề) ghi nhận mức 35-70 triệu/tháng tùy diện tích mặt tiền, tỷ suất khoảng 1,6-2,6%/năm trên giá mua. The Global City định vị cao cấp hơn nên có thể đạt mức thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn khi khu vực lấp đầy, nhưng đây vẫn là dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện, một số tiện ích lớn như sân golf, trung tâm thương mại AEON Mall 123.000m² chưa đưa vào vận hành đầy đủ.

Bài toán tài chính cho SOHO 40 tỷ

Với nhà phố SOHO giá 40 tỷ, vay ngân hàng 60% theo gói hỗ trợ của chủ đầu tư (một số gói có lãi suất 0% đến giữa 2026):

• Vốn tự có 40%: 16 tỷ
• Vay 60%: 24 tỷ
• Trong giai đoạn lãi suất 0% và có cam kết thuê 100 triệu/tháng: dòng tiền dương rõ rệt
• Sau khi hết ưu đãi lãi suất và hết cam kết thuê (thường trùng thời điểm 24 tháng): cần tính lại theo lãi suất thị trường 9-12%/năm và giá thuê thực tế thương lượng với khách mới

Điểm mấu chốt cần lưu ý khi tư vấn khách là giai đoạn đầu dễ chịu nhờ ưu đãi kép (lãi suất 0% cộng cam kết thuê), nhưng phải chuẩn bị tâm lý cho giai đoạn sau khi cả hai ưu đãi cùng hết hạn.

Hạ tầng đang tác động trực tiếp

Nút giao An Phú, công trình hạ tầng lớn nhất tác động tới khu vực này, đã đạt hơn 70% khối lượng tính đến tháng 4/2026, cầu vượt N3 dự kiến thông xe trước 30/4/2026. Khi hoàn thành, việc di chuyển từ The Global City vào Quận 1 qua hầm Thủ Thiêm sẽ thông thoáng hơn nhiều, trực tiếp hỗ trợ lưu lượng khách cho các mặt bằng kinh doanh dọc trục Đỗ Xuân Hợp và Liên Phường.

SOHO hay shophouse mặt tiền: chọn cái nào

• Nhà phố SOHO 36-50 tỷ: vốn vào vừa phải hơn, vừa ở vừa kinh doanh tầng trệt, hợp khách muốn tự vận hành cửa hàng nhỏ hoặc văn phòng công ty riêng.
• Shophouse mặt tiền 60 tỷ trở lên: vị trí đẹp nhất trục Đỗ Xuân Hợp, lưu lượng cao, nhưng vốn lớn và chỉ hợp khách có sẵn thương hiệu F&B hoặc dịch vụ muốn mở rộng chuỗi.

Khác biệt cốt lõi là SOHO bán cho người vừa ở vừa kinh doanh, còn shophouse mặt tiền bán cho nhà kinh doanh thuần túy. Chọn sai nhóm là vốn nằm không đúng chỗ so với mục tiêu. Các bạn xem thêm thông tin dự án tại trang The Global City.

Góc nhìn của Trần Toàn

Với khách hỏi mua mặt bằng The Global City để cho thuê, tôi luôn tách rõ hai giai đoạn: giai đoạn cam kết thuê 24 tháng là dòng tiền chắc chắn từ chủ đầu tư, còn giai đoạn sau đó phụ thuộc hoàn toàn vào việc khu vực có thực sự lấp đầy như kỳ vọng hay không. Nhóm SOHO 36-50 tỷ phù hợp khách muốn vừa ở vừa kinh doanh nhỏ, còn nhóm shophouse mặt tiền 60 tỷ trở lên nên dành cho khách có sẵn thương hiệu F&B hoặc dịch vụ muốn mở rộng chuỗi, không phải nhà đầu tư thuần túy tìm dòng tiền ngắn hạn.

Các bạn quan tâm sản phẩm tại The Global City có thể xem thêm tại trang khu vực hoặc tham khảo giỏ hàng hiện có tại trang giỏ hàng.