Bảng giá Cityland Garden Hills tháng 8/2026: 13 căn và tỷ suất cho thuê thật

Bảng giá Cityland Garden Hills tháng 8/2026 dưới đây lấy từ 13 căn Trần Toàn đang cầm bán, có mã căn và diện tích thật của từng căn. Cityland Garden Hills nằm ở số 168 Phan Văn Trị, phường An Nhơn, quy mô 14 ha, chỉ 335 căn, mật độ xây dựng 29,3%. Dự án bàn giao xong giai đoạn 2017 tới 2019, sổ hồng riêng từng căn, hiện chỉ còn giao dịch thứ cấp.

Bài này viết cho người mua đặt câu hỏi đầu tiên là “căn này cho thuê được bao nhiêu”, nên phần shophouse mặt tiền Phan Văn Trị đứng trước, và mọi con số cho thuê đều là mức thật đang ghi trong giỏ hàng chứ không phải mức kỳ vọng.

Shophouse Cityland Garden Hills giá bao nhiêu?

Từ 39 tỷ tới 42 tỷ cho căn 126 m² đất mặt tiền Phan Văn Trị. Ba căn đang có:

• GH-SH-062, đất 126 m², sàn 505 m², hướng Tây Nam: 39 tỷ, tức 310 triệu mỗi m² đất. Sẵn hợp đồng thuê dài hạn, cách Phạm Văn Đồng 150 m, trần tầng trệt 4,2 m.
• GH-SH-063, đất 126 m², sàn 505 m², hướng Đông Nam: 42 tỷ, tức 333 triệu mỗi m² đất. Đang cho thuê.
• GH-SH-008, đất 126 m², sàn 560 m², hướng Tây Bắc: 42 tỷ, tức 333 triệu mỗi m² đất. Đang cho thuê 45 triệu mỗi tháng, có garage ô tô và xe máy.

Ba căn cùng 126 m² đất nhưng chênh nhau 3 tỷ. Phần chênh nằm ở diện tích sàn và ở việc căn nào đang có hợp đồng thuê chạy sẵn.

Shophouse Garden Hills cho thuê được bao nhiêu, tỷ suất thế nào?

Căn GH-SH-008 đang cho thuê 45 triệu mỗi tháng trên giá bán 42 tỷ. Tính ra tỷ suất 1,29% một năm.

Đây là con số cần nhìn thẳng. Khung cho thuê shophouse tại Cityland Garden Hills là 35 tới 55 triệu mỗi tháng tùy vị trí và mặt bằng kinh doanh, tương ứng tỷ suất 1,5 tới 2,2% một năm tính trên giá mua. Cùng thời điểm, lãi vay thương mại sau ưu đãi ở mức 13 tới 15% một năm, còn lãi gửi tiết kiệm kỳ hạn dài cũng cao hơn nhiều lần con số 1,29%.

Nghĩa là mua shophouse ở đây rồi trông vào tiền thuê để trả lãi vay thì không đủ. Người mua hợp với sản phẩm này là người có sẵn tiền, muốn giữ tài sản mặt tiền trên trục thương mại sầm uất nhất Gò Vấp, và xem tiền thuê là khoản bù chi phí vận hành chứ không phải nguồn thu chính. Ai cần dòng tiền dương ngay thì nên nhìn sang kênh khác.

Nhà phố vườn Cityland Garden Hills giá bao nhiêu?

Từ 23 tỷ tới 29 tỷ, đơn giá đất 254 tới 280 triệu mỗi mét vuông. Năm căn đang có:

• GH-NP-021, đất 90 m², sàn 350 m², hướng Đông Nam: 23 tỷ, tức 256 triệu mỗi m². Gần công viên cây xanh nội khu, cách trường Việt Úc 700 m.
• GH-NP-032, đất 100 m², sàn 259 m², hướng Tây Nam: 28 tỷ, tức 280 triệu mỗi m². Có hầm, nội thất liền tường, vào ở ngay.
• GH-NP-030, đất 114 m², sàn 381 m², hướng Đông Bắc: 29 tỷ, tức 254 triệu mỗi m². Đang cho thuê, hầm để hai ô tô.
• GH-NP-031, đất 114 m², sàn 381 m², hướng Tây Nam: 29 tỷ, tức 254 triệu mỗi m². Sẵn hợp đồng thuê, mặt sau giáp công viên.
• GH-NP-119, đất 114 m², sàn 381 m², hướng Tây Nam: 29 tỷ, tức 254 triệu mỗi m². Đang cho thuê, mặt sau giáp công viên.

Ba căn 6x19m cùng giá 29 tỷ, cùng 381 m² sàn, cùng đang có người thuê. Loại 6 m ngang này chiếm phần lớn nhóm nhà phố vườn 207 căn của dự án và là loại được hỏi nhiều nhất.

Điểm đáng chú ý cho người tính chuyện dòng tiền: căn 100 m² giá 28 tỷ có đơn giá đất 280 triệu, cao hơn căn 114 m² giá 29 tỷ tới 26 triệu mỗi mét vuông. Bỏ thêm 1 tỷ để lấy thêm 14 m² đất và thêm 122 m² sàn là phép tính dễ chịu hơn.

Biệt thự Cityland Garden Hills giá bao nhiêu?

Từ 45 tỷ tới 75 tỷ, tùy diện tích đất từ 171 m² tới 320 m². Năm căn đang có:

• GH-BT-029, song lập, đất 171 m², sàn 467 m², hướng Đông Nam: 45 tỷ, tức 263 triệu mỗi m².
• GH-BT-072, đơn lập, đất 216 m², sàn 513 m², hướng Đông Bắc: 45 tỷ, tức 208 triệu mỗi m². Hai mặt tiền, có thang máy.
• GH-BT-003, đơn lập, đất 320 m², sàn 1.100 m², hướng Nam: 55 tỷ, tức 172 triệu mỗi m². Sân vườn riêng 80 m², garage ba xe.
• GH-BT-022, song lập góc, đất 228 m², sàn 571 m², hướng Đông Bắc: 65 tỷ, tức 285 triệu mỗi m². Căn góc hai mặt tiền.
• GH-BT-037, đơn lập, đất 265 m², sàn 633 m², hướng Tây Nam: 75 tỷ, tức 283 triệu mỗi m². Ba mặt thoáng, hầm để ba ô tô, sáu phòng ngủ.

Hai căn 45 tỷ nhưng đơn giá đất chênh 55 triệu mỗi mét vuông, vì một căn song lập 171 m² còn căn kia đơn lập 216 m². Nếu bạn mua để giữ đất thì căn GH-BT-072 rẻ hơn hẳn tính theo mét vuông. Còn căn 55 tỷ có 320 m² đất và 1.100 m² sàn là căn có đơn giá đất thấp nhất trong cả 13 căn, chỉ 172 triệu.

Vì sao đơn giá đất Garden Hills cao hơn Park Hills?

Tính trên 25 căn hai dự án mà Trần Toàn đang cầm, đơn giá đất trung bình của Cityland Garden Hills cao hơn Cityland Park Hills ở cả ba loại hình:

• Nhà phố: 260 triệu mỗi m² so với 233 triệu, chênh 11%.
• Shophouse: 325 triệu mỗi m² so với 291 triệu, chênh 12%.
• Biệt thự: 242 triệu mỗi m² so với 211 triệu, chênh 15%.

Lý do nằm ở mật độ và nguồn cung. Cityland Garden Hills có 335 căn trên 14 ha, mật độ xây dựng 29,3%. Cityland Park Hills có 1.941 sản phẩm trên 27 ha, trong đó gần một nửa là căn hộ. Đất ở Garden Hills hiếm hơn theo đúng nghĩa đen, và cộng đồng nhỏ hơn nên phần yên tĩnh được trả giá cao hơn.

Chi tiết vì sao có chênh lệch này, Trần Toàn đã viết riêng trong bài chênh giá Cityland Garden Hills và Park Hills.

Tiền vay mỗi tháng nếu mua shophouse 42 tỷ

Vay 70% là 29,4 tỷ, kỳ hạn 25 năm:

• Lãi 9% một năm: khoảng 247 triệu mỗi tháng.
• Lãi 13% một năm: khoảng 332 triệu mỗi tháng.

Tiền thuê 45 triệu mỗi tháng bù được 18% khoản trả góp ở kịch bản lãi 9%, và 14% ở kịch bản lãi 13%. Vốn tự có cần có sẵn là 12,6 tỷ, chưa tính thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.

Góc nhìn của Trần Toàn

Cityland Garden Hills là dự án bán được bằng thứ khó tạo lại: 14 ha giữa Gò Vấp với mật độ xây dựng 29,3%, Emart 3,1 ha và trường Việt Úc nằm ngay trong khu, và pháp lý sạch từ 2017. Ba thứ đó không phụ thuộc vào chu kỳ thị trường.

Nhưng nếu bạn hỏi Trần Toàn có nên mua để cho thuê không, câu trả lời thẳng là không. Tỷ suất 1,29% tới 2,2% một năm không phải bài toán dòng tiền, đó là bài toán giữ tài sản. Người mua đúng ở đây là người có sẵn 40 tỷ tiền mặt, muốn một chỗ cất tiền có mặt tiền kinh doanh, và chấp nhận chờ đường Dương Quảng Hàm mở rộng lên 6 làn tạo thêm giá trị cho phần biệt thự tiếp giáp.

Xem giỏ hàng và đặt lịch

Cả 13 căn kể trên đều có giá công khai theo mã căn, cập nhật tháng 8/2026. Bạn xem chi tiết từng căn tại giỏ hàng Cityland Garden Hills đang có, hoặc đọc quy mô, tiện ích và pháp lý ở trang dự án Cityland Garden Hills.

Nếu bạn quan tâm phần khai thác cho thuê, Trần Toàn có bài riêng về cho thuê Cityland Garden Hills gần trường đại học với số liệu theo từng nhóm khách thuê.

Gọi 0903.664.575 để đi xem thực tế. Ba căn shophouse mặt tiền đều đang có khách thuê, xem nhà cần hẹn trước với chủ.